Продажа ОС по остаточной стоимости при УСН
ООО (УСН -доходы) имеет на балансе нежилое помещение. Балансовая стоимость 557 000 руб. начисленная амортизация 31 000 руб. В собственности менее 5 лет. Кадастровая стоимость на текущий момент
4 000 000 руб.
Возможна ли продажа помещения ИП (УСН-доходы) по остаточной стоимости, а не по кадастровой?
Возникающие налоговые обязательства у обеих сторон сделки?
Примечание:
Учредитель ООО (100%) и ИП — это одно физ.лицо.
В соответствии со статьей 421 ГК стороны свободны в заключении договора, в т.ч. и по вопросу установления его цены. Действующее законодательство не определяет в качестве обязательного условия для договоров купли-продажи продажу имущества только по рыночной цене или кадастровой цене. Это подтверждается судебной практикой (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.11.2010 по делу N А17-8533/2009-14Б).
Однако, так как это сделка между взаимозависимыми лицами, то ее будут проверять налоговые органы. И если цена будет заниженной (относительно рыночных цен), то Вам могут доначислить налоги.
Приложения
Смежные вопросы:
- Расчет налога на имущество физических лиц из кадастровой стоимости
Расчет налога на имущество физических лиц из кадастровой стоимости Росреестр установил стоимость имущества в 38 000 000, а распоряжением министерства имущественных отношений МО стоимость установлена в 7 000 000.…. - Курсовые разницы у продавца
Как учитывать курсовые разницы, если обязательства в долларах по курсу на дату формирования заказа товара, надо ли пересчитывать на каждую отчетную дату, если товар еще не оплачен?
✒ Курсовые…. - Исчисление налога на имущество по кадастровой стоимости
Какая ставка по налогу на имущество в Москве по кадастровой стоимости? Кадастровая стоимость рассчитывается по данным кадастрового паспорта? Как рассчитать налог на имущество на оборудование, движимое имущество?
✒ Ставка…. - Продажа недвижимости по заниженной цене — риски
Организация продает другой организации недвижимость по заниженной цене (ниже рыночной и кадастровой стоимости). какие последствия будут для покупателя? могут ли признать сделку недействительной?
✒ Действующее законодательство, с учетом требований….
НДС с продажи основных средств
Хозяйственные субъекты вправе реализовывать имущество, в том числе материалы, товары, сырье, основные средства. Если организация или ИП при покупке ОС учитывали НДС, то налог стоит исчислить с продажи в особом порядке. В статье рассмотрим ндс с продажи основных средств, бухгалтерский учет при продаже собственных и арендованных ОС.
Продажа имущества
Принадлежащие субъектам основные средства используются в процессе производства или при прочей вспомогательной деятельности. Невостребованное по каким-либо причинам имущество (морально устаревшее, при смене вида работ) возможно реализовать сторонним лицам.
В случае, если по реализованному имуществу ранее применялась амортизационная премия, то сумму потребуется вычесть из первоначальной стоимости для определения остаточной. Остаточная стоимость актива равна первоначальной за минусом начисленной амортизации и амортизационной премией.
При продаже может образоваться финансовый результат от сделки, который напрямую зависит от следующих условий:
- убыток, если продажная стоимость без НДС ниже остаточной стоимости;
- прибыль от реализации ― при превышении цены продажи над остаточной стоимостью имущества.
В первом варианте полученный убыток в бухгалтерском учете сразу относят на прочие расходы. Для целей же налогового учета убыток списывается в течение оставшегося времени срока эксплуатации реализованного ОС. Таким образом образуется отложенное налоговое обязательство.
На стоимость продажи имущества требуется начислить НДС. Ставка по налогу равна 18%. Но восстанавливать ранее принятый к вычету налог на сумму разницы между стоимостью реализации и остаточной стоимостью не требуется. Ст. 170 НК подобных положений не содержит.
Учет НДС с продажи основных средств
Реализация ОС подлежит начислению НДС, как и прочие операции. Облагается налогом вся сумма имущества при реализации.
Если операция по продаже ОС оказалась убыточной, то есть сумма сделки ниже остаточной стоимости, то восстанавливать принятый ранее к вычету налог на образовавшуюся сумму разницы между стоимостью реализации и остаточной стоимостью не требуется.
Пример учета ндс с продажи основных средств
Пример. В организации числится имущество, первоначальная стоимость которого равна 472 000 рублей, включая налог 18%. Принято решение о вводе объекта в эксплуатацию организации по первоначальной стоимости, равной 400 000 рублей. Срок полезного использования ― 48 месяцев. На момент продажи остаточная стоимость имущества составила 300 000 рублей, срок фактического использования ― 12 месяцев. Оставшийся период эксплуатации составил 36 месяцев (48 месяцев ― 12 месяцев). Объект был продан за 250 000 рублей, включая НДС 18% = 38 135 рублей.
По результатам реализации ОС созданы проводки следующие:
- Дт 01(субсчет «выбытие ОС») ― Кт 01 (субсчет «ОС в эксплуатации»)― 400 000 рублей ― первоначальная стоимость реализованного имущества.
- Дт 62 ― Кт 91 ― 250 000 рублей ― продажа имущества.
- Дт 91 ― Кт 68 ― 38 135 рублей ― по итогам операции НДС начислен.
- Дт 02 ― Кт 01(субсчет «выбытие ОС») ― 100 000 рублей ― списана начисленная за время эксплуатации амортизация.
- Дт 91 ― Кт 01(субсчет «выбытие ОС») ― 300 000 рублей ― списана остаточная стоимость ОС.
- Дт 99 ― Кт 91 ― 88 135 (250 000 — 38 135 — 300 000) рублей ― показан убыток от операции.
Учитывая возникновение убытка, в целях налогового учета появится операция:
Дт 09 ― Кт 68 ― 17 627 (88 135 *20%) ― отражен отложенный налоговый актив.
На оставшийся срок использования ОС 36 месяцев будет списываться ежемесячно убыток равными долями. Сумма равна 2 448,19 рублей (88 135рублей/36 мес.).
Дт 68 ― Кт 09 ― 489,64 рубля (2 448,19*20%) ― уменьшение отложенного налогового актива.
Иногда при постановке ОС на учет имущество изначально числится на 01 счете вместе с НДС, который к вычету ранее не принимался. Такие ситуации характерны для дальнейшего использования дорогостоящих средств в операциях, не облагаемых налогом. Налог следует рассчитать по ставке 18/118 от разницы, получаемой между продажной ценой и остаточной стоимостью объекта.
Реализация ОС при смене режимов налогообложения
При реализации имущества организацией, находящейся на льготном режиме налогообложения, следует учесть момент закупа рассматриваемого объекта. Если ОС приобретено в период, когда организация использовала УСН, ЕНВД или ЕСХН, то его оприходование должно было произойти по полной стоимости, включая сумму налога. Продают объект также без налога.
Если же ОС было приобретено в момент нахождения компании на общей системе, то при переходе на иные режимы ранее принятый к вычету НДС требуется восстановить. Налог перечисляется в бюджет пропорционально остаточной стоимости имущества на момент перехода. При дальнейшей реализации объекта НДС начислять и восстанавливать не требуется.
НДС с продажи основных средств (арендованных)
Заключение договоров аренды предусматривает выкуп имущества по окончании срока действия договора. В таких случаях ежемесячная арендная плата с НДС рассчитывается пропорционально остаточной стоимости имущества. Произведенные действия в учете фиксируются следующим образом:
Реализация арендованных основных средств возможна не только по истечении срока действия договора. Арендатор по договоренности с арендодателем может выкупить необходимый объект и ранее.
Документы при реализации ОС
Оформление продажи имущества производится актами приемки-передачи ОС. По законодательству субъекты вправе самостоятельно разработать формы требуемых документов с указанием необходимых реквизитов. Допускается воспользоваться и существующими унифицированными формами:
- ОС-1 ― если речь идет об одном объекте;
- ОС-1б ― если реализуется одновременно несколько;
- ОС-1а ― при продаже зданий.
Указанная дата в документе свидетельствует о переходе права собственности от продавца к покупателю. В указанных актах должно быть подтверждение специальной комиссии о выбытии имущества. Процедуру также требуется зафиксировать в инвентарных карточках объекта или книгах по форме ОС-6. ОС-6а или ОС-6б .
Прекращение начисления амортизации производится со следующего за выбытием месяца. Тогда же перестает начисляться и налог на имущество.
Отражение проводкой выручки от продажи основного средства
Налоговый учет продажи ОС
Отражение продажи ОС в НУ имеет особые нюансы. Перед продажей также необходимо определить остаточную стоимость продаваемого объекта. Однако формула несколько отличается (письмо Минфина России от 09.10.2012 № 03-03-06/1/527):
Ск = Сп – ∑А – Ап,
где: Ск — остаточная стоимость ОС;
∑А — исчисленная амортизация;
Ап — амортизационная премия;
ВАЖНО! Если амортизация исчислялась нелинейным способом, то остаточная стоимость ОС определяется по формуле, указанной в п. 1 ст. 257 НК РФ.
Ап — сумма дополнительных расходов при покупке ОС или финансовых вложений при его достройке (дооборудовании). В БУ данная цифра отражается по Дт 08, в НУ единовременно принимается в состав затрат при расчете прибыли в размере, не превышающем 10% (30%) от закупочной стоимости ОС.
Однако если с момента принятия ОС к учету прошло менее 5 лет и ОС продается взаимозависимому лицу, сумму амортизационной премии необходимо восстановить и включить в состав доходов (письмо Минфина России от 23.12.2014 № 03-03-06/1/66590).
Предположим, что ООО «Омега» после покупки недвижимости доделало пристройку на сумму 203 458 руб. Вся сумма была включена в состав расходов при расчете прибыли, т. к. данный объект недвижимости относится к 5-й амортизационной группе и в расходы можно принять до 30%.
Тогда остаточная стоимость продаваемого объекта в НУ будет существенно отличаться:
Ск = 743 327 – 199 597,07 – 203 458 = 340 271,93 руб.
Соответственно, при расчете прибыли в расходы можно включить только 340 271,93 руб. 30.05.2016. Поскольку цифры в БУ и НУ разные, для НУ необходимо вести дополнительные налоговые регистры.
Так как продажа ОС — обычная реализация, то и НДС нужно исчислять по ставке 18% от стоимости операции.
ВАЖНО! Если ОС использовалось в деятельности, не подпадающей под ОСНО, и при покупке входящий налог не был принят к вычету, при реализации данного объекта НДС рассчитывается по процентной ставке 18/118 с расхождения между ценой и остаточной стоимостью объекта (письмо Минфина России от 26.03.2012№03-07-05/08).
Если компания применяет УСН, моментом признания дохода будет день прихода денежных средств (далее — ДС) на расчетный счет фирмы (то есть учет ведется кассовым методом).
Номинал ОС включается в состав расходов на этапе ввода в эксплуатацию, поскольку «упрощенцы» не исчисляют амортизацию (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Убыток от продажи ОС
Если в итоге сделки фирма получает убыток, то в БУ данный факт отражается сразу в момент продажи и выводится как финансовый результат проводкой: Дт 99 Кт 91.
В НУ убыток от реализации необходимо будет включать в состав расходов одинаковыми долями в течение рассчитанного временного промежутка. Чтобы рассчитать данный период, можно воспользоваться формулой, приведенной в п. 3 ст. 268 НК РФ:
где: М — расчетный период (мес.);
Си — временной промежуток предполагаемого использования (мес.);
Сф — реальный период использования ОС (мес.).
Если же при исчислении амортизационной премии фирма применяла повышающие или понижающие коэффициенты, предусмотренные ст. 259.3 НК РФ, период учета убытка необходимо скорректировать.
В случае применения ускоренной амортизации период необходимо уменьшить (письмо Минфина России от 04.08.2009 № 03-03-06/1/511). Если использовался понижающий коэффициент — увеличить (письмо Минфина России от 23.11.2011 № 03-03-06/2/180).
Например, Си = 49 месяцев. Амортизация исчислялась ускоренным вдвое способом. Сф = 18 месяцев.
М = (49 / 2 – 18) = 6,5.
Таким образом, убыток в НУ необходимо включать в течение 7 месяцев, т. к. полученное значение нужно округлить в сторону увеличения. Если же в результате получилось нулевое или минусовое значение, значит, убыток можно закрыть единовременно в день реализации ОС (письмо Минфина России от 12.07.2011 № 03-03-06/1/417).
Выручку от реализации ОС необходимо зафиксировать записью: Дт 62 Кт 91. Однако в БУ и НУ имеются свои подводные камни, о которых необходимо помнить, чтобы избежать в будущем претензий налоговых контролеров.
Источники: http://nalog-expert.ru/nalogovyj-uchet/ysn/prodazha-os-po-ostatochnoj-stoimosti-pri-usn/, http://online-buhuchet.ru/nds-s-prodazhi-osnovnyx-sredstv/, http://nalog-nalog.ru/uchet_os_i_nma/otrazhenie_provodkoj_vyruchki_ot_prodazhi_osnovnogo_sredstva/
